Ein Eigenheim baut man in der Regel nur einmal im Leben. Da ist es logisch, dass sich die Erfahrung mit allem, was mit dem Hausbau zu tun hat, in Grenzen hält. Bauherren sind deshalb oft den Tricks der Baufirmen ahnungslos ausgeliefert und eigene Fehler in der Kostenplanung tun ihr Übriges, dass am Ende doch mehr bezahlt werden muss als geplant.
Das kann nur durch umfangreiche Eigenrecherchen und eine ausführliche Beratung von kompetenten Fachleuten vermieden werden.
Inhalt
- 1 Wie im Kleinen so im Großen – Prominente Bauprojekte mit Fehlplanung
- 2 Statistisches zur Kostenplanung von Eigenheimen
- 3 Vergleichen ist schwierig
- 4 Tricks der Baufirmen
- 5 Setzen Sie den Zeitplan nicht zu eng
- 6 Vermeiden Sie die Winterperiode
- 7 Termine und Vertragsstrafen in den Vertrag mit aufnehmen
- 8 Gut durchdachte eigene Planung vermeidet Zusatzkosten
Wie im Kleinen so im Großen – Prominente Bauprojekte mit Fehlplanung
Table of Contents
Beim Bau eines Eigenheims ist die Anzahl der beteiligten Parteien überschaubar. „Architekt, Baufirma, Handwerker und in geringem Ausmaß auch der Staat (Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer) machen den Kostenplan in der Regel überschaubar“, so ein Finanzexperte von www.finanzen-ratgeber.org. Beim Bau der Elbphilharmonie waren offensichtlich zu viele Parteien beteiligt. Und alle wollen sie verdienen.
- Elbphilharmonie Bau KG: Bauherr und Bauüberwachung
- Hochtief AG: Bauherr
- Commerz Real AG: Bauherr
- Adamanta GmbH & KG: Abwicklung des Projektes
- ReGe Hamburg Projekt-Realisierungsgesellschaft mbH: Bauherrenvertreterin für die Hansestadt Hamburg
- Architekten: Jacques Herzog und Pierre de Meuron (Schweiz)
- Höhler und Partner: deutsche Partner der Schweizer Architekten
- Hochtief AG: Bauausführung
Das Verkehrs- und Städtebauprojekt Stuttgart 21 ist ein weiteres prominentes Beispiel für Kostenexplosionen bei baulichen Großprojekten:
- berechneten Kosten bei Planung 1995: 2,6 Milliarden Euro
- berechnete Kosten bei Baubeginn 2010: 4,088 Milliarden Euro
- Neubewertung des Gesamtwertumfangs Januar 2018: 7,6 Milliarden Euro
- Kosten inklusive Baufinanzierung: 8,2 Milliarden Euro
- Geschätzte Kosten durch Bundesrechnungshof: 10 Milliarden Euro
Mit solchen Summen müssen private Bauherren natürlich nicht kalkulieren. Die Beispiele sollten nur zeigen, wie schwierig eine vernünftige und realitätsnahe Kostenplanung ist. In der folgenden Statistik ist noch der Hauptstadt-Flughafen Berlin aufgeführt, der bezüglich der tatsächlichen Baukosten jeden Rahmen sprengt.
Statistik: Je größer das Bauprojekt, umso größer ist oft die Differenz zwischen geplanten und tatsächlichen Kosten. Quelle: eigene Darstellung
Statistisches zur Kostenplanung von Eigenheimen
Mit dem Phänomen „teurer als geplant“ sehen sich in Deutschland eine Vielzahl von privaten Bauherren konfrontiert. Eine Umfrage der Universität Erlangen-Nürnberg zu den Baukosten von Eigenheimen der letzten fünf Jahre hat Ergebnisse zutage gefördert, die Bauherren Angst machen kann:
- Baukosten um bis zu 10 Prozent über Plan: bei jedem dritten Haus
- Baukosten um bis zu 20 Prozent über Plan: bei jedem fünften Haus
- Baukosten um bis zu 30 Prozent über Plan: bei jedem zehnten Haus
- Mehrkosten durch unpünktliche Fertigstellung: jedes zweite Haus
- Fertigstellung drei Monate später oder länger: jedes vierte Haus
Diese Zahlen können durchaus beunruhigend sein. Ein Grund mehr, sich kompetente Beratung zu suchen und Verträge von einem Experten begutachten zu lassen.
Vergleichen ist schwierig
Für viele Lebenslagen bieten heutzutage Vergleichs-Portale im Internet eine echte Hilfe. So findet man schnell heraus, wo das Lieblingshotel am günstigsten ist, welcher Anbieter die günstigsten Flüge bereithält oder welcher Sportwettenanbieter am besten ist. Die Kosten für den Bau des Eigenheims zu vergleichen, ist allerdings weitaus schwieriger. Dazu spielen zu viele Faktoren bei der Preisbildung eine Rolle:
- Lage des Grundstücks: Metropolregion, Großstadt, Kleinstadt, auf dem Land?
- Qualität der Baumaterialien: Fertigbauteile, Sonderanfertigungen?
- Ausstattung der Inneneinrichtung: Markenware, Discountware?
- Hausart: Fertighaus, Massivhaus?
- Haustyp: Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus?
- Ansprüche der Bauherren: Energieeffizienz, modernste Technik?
Der bundesweite Durchschnittspreis für ein Massivhaus liegt beispielsweise bei rund 320.000 Euro bei einer durchschnittlichen Grundstücksfläche von 850 und einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern. Aber auch dieser Wert ist nicht sehr aussagekräftig. Wer ein Ausbauhaus kauft und selber Hand anlegt, kann schon mit 100.000 Euro auskommen. Nach oben sind je nach Lage, Bundesland und Ansprüche keine Grenzen gesetzt. Die folgende Infografik zeigt, welche Kosten für das Eigenheim grob veranschlagt werden können:
Infografik: Wie viel das Eigenheim letztlich wirklich kostet, hängt von vielen Faktoren ab. Die genannten Zahlen sind nur grobe Schätzwerte aus der Praxis. Quelle: eigene Darstellung
Tricks der Baufirmen
Wenn Experten auf Laien treffen, kann der Laie oft nur Ja und Amen sagen. Wenn mit der Unwissenheit des Laien auch noch Geld verdient werden kann, ist die Versuchung groß, die Verträge zum Nachteil der Kunden zu formulieren. Da wird hier mal ein Arbeitsgang weggelassen und dort eine Aufwendung verschwiegen. Beste Zutaten für Zusatzkosten, die bei guter Beratung nicht sein müssen. Dann würde der Bauherr bei der Formulierung „Baugrube ausheben“ noch auf den Zusatz „und überschüssigen Erdaushub abfahren und deponieren“ bestehen, weil er sonst die Kosten dafür selbst tragen müsste.
Ein gut informierter Bauherr achtet bei den Vertragsinhalten auch darauf, dass die Kosten für Aufwendungen für die Beseitigung von Regenwasser oder für das Anlegen des Gartens im vereinbarten Preis enthalten sind.
Setzen Sie den Zeitplan nicht zu eng
Der Bau eines Einfamilienhauses sollte einem minutiös geplanten Zeitplan folgen. Die einzelnen Arbeitsgänge bauen aufeinander auf, sodass schon kleine Verzögerungen einen Dominoeffekt auslösen können und sich am Ende potenzieren. Das ist unweigerlich mit Mehrkosten verbunden, beispielsweise durch längere Mietkosten der bisherigen Wohnung.
Ideal ist es, wenn bei der Bauausführung alles in einer Hand liegt. Dann wird der Bauablaufplan professionell geplant und umgesetzt. Wird für jeden Arbeitsgang eine andere Handwerksfirma verpflichtet, kann es schnell zu Problemen im Bauablauf kommen. Wichtige Schnittstellen sind vor allem:
- zwischen Verputz- und Malerarbeiten
- zwischen den Malerarbeiten und dem Verlegen der Elektrik
- zwischen dem Verlegen von Estrich und den Bodenbelägen
Zusätzliche Kosten entstehen dann schnell durch Mehraufwände, Bereitstellungsgebühren oder auch zusätzliche Anfahrten von Handwerkern.
Vermeiden Sie die Winterperiode
Frost, Schnee und Eisglätte sind Faktoren, die schnell zu einem vorübergehenden Baustopp führen können. So lässt sich zum Beispiel Estrich bei Minusgraden nicht fachgerecht gießen. Wenn man bedenkt, dass die durchschnittliche Bauzeit für ein Massivhaus
- 5 Monate für ein kleines Einfamilienhaus mit einfacher Ausstattung
- 6 Monate für ein großes Einfamilienhaus mit einfacher Ausstattung
- 8 Monate und mehr für ein großes Einfamilienhaus mit gehobener Ausstattung
beträgt, kann die Winterzeit in den meisten Fällen vermieden werden.
Termine und Vertragsstrafen in den Vertrag mit aufnehmen
Experten werden privaten Bauherren immer dazu raten, bei den Verhandlungsgesprächen mit dem bauausführenden Unternehmen auf einen konkreten Zeitplan mit genau definiertem Bauende zu bestehen. Sollte das Fertigstellungsdatum von der Baufirma nicht eingehalten werden, sollte zusätzlich eine Vertragsstrafe vereinbart werden.
Gut durchdachte eigene Planung vermeidet Zusatzkosten
Der häufigste Fehler, den private Bauherren begehen, sind Änderungswünsche während einer meist schon fortgeschrittenen Bauphase. Das spontane Reagieren von Bauträger und Handwerker kostet in der Regel zusätzliches Geld und kann jede schriftlich fixierte Vertragsstrafe ad absurdum führen.
Auch hier kann fachliche Beratung dabei helfen zu entscheiden, welche eigenen Vorstellungen machbar sind und welche nicht. Je besser durchdacht die eigene Planung ist, umso größer ist die Entlastung des Budgets.